naše služby

Architektonická studie je první fáze stavby - předchází projektové dokumentaci a všem následujícím krokům. V atelieru Grulich architekti s.r.o. ji zpracováváme pro všechny typy projektů – rodinné domy, interiéry, rekonstrukce bytů, občanské a komerční stavby... A jak přesně probíhá?

Například při návrhu rodinného domu od klienta nejprve zjistíme, jaké jsou jeho představy a potřeby – kolik členů má jeho rodina, kde v domě se obvykle schází, zda mají nějaké záliby nebo povinnosti a zda pro ně potřebují speciální prostory. Následně se pustíme do tvorby studie a navrhneme koncept, jak by měl dům vypadat (zda bude přízemní nebo patrový, se střechou plochou nebo pultovou atd). Také navrhneme, jak bude fungovat uvnitř – kudy se do domu vstupí, kde bude společenská část a kde soukromá, jak budou místnosti propojené se zahradou. Po odsouhlasení konceptu studii dopracujeme a ve všech směrem upřesníme – navrhneme konkrétní dispozici, definujeme velikost a umístění oken a dveří, navrhneme materiály střechy a fasády. To vše klientovi ukážeme na přehledných vizualizacích, půdorysech a pohledech. Výstupem studie je pak architektonická brožura – několikastránkový dokument s texty a obrázky popisující, jak dům vypadá a funguje.

Studie je nezbytným podkladem pro tvorbu projektové dokumentace. Bez ní bychom přímo ve složitých výkresech projektovali konkrétní stavbu s veškerými podrobnostmi, aniž by měl klient představu o tom, jak vlastně vypadá. Veškeré úpravy by byly zbytečně pracné a nákladné. Naopak - pokud vše dobře vymyslíme už ve studii, je další fáze mnohem rychlejší a ekonomičtější. Vypracování studie včetně  průběžných schůzek s klientem trvá 2 - 3 měsíce.

Pro klienty běžně navrhujeme interiér celého domu, bytu nebo pouze vybrané místnosti. Při prvním setkání zjistíme, co od dané místnosti klient očekává, jak ji chce využívat a v jaké podobě si ji představuje – útulnou nebo strohou, vesele barevnou nebo střídmou? Někdo dává přednost "minimalismu", někdo ma raději romantický styl nebo retro. Naším cílem je zjistit „na jaké je klient vlně“, abychom pro něj navrhli přesně to pravé.

Prvním výstupem studie interiéru je půdorysné schéma a jednoduché hmotové vizualizace. Například v případě studentského pokoje klientovi v půdorysu ukážeme, kam navrhujeme umístit spací část, pracovní kout a úložné prostory. Ve 3D pak uvidí, jak rozvržený nábytek působí a jak by mohl vypadat. Po odsouhlasení konceptu návrh dopracujeme a zpřesníme – vybereme barvy, materiály, doplňky, svítidla a textilie, upřesníme podobu nábytku (kde budou zásuvky a kde police, z jakého materiálu a v jaké barvě nábytek bude). Výstupem je brožura obsahující půdorys, pohledy na jednotlivé stěny, vizualizace a seznam použitých výrobků spolu s odkazem na obchody, kde je lze koupit. Vypracování studie interiéru spolu s průběžnými konzultacemi s klientem obvykle trvá 2 – 3 měsíce. Pokud se do realizace pustí klient sám, bude pro něj brožura podkladem, podle kterého může postupovat. Pokud nemá na realizaci čas nebo chuť, rádi ji formou autorského dozoru zařídíme a dohlédneme na to, aby výsledek odpovídal návrhu.

Před zahájením prací na projektové dokumentaci je většinou potřeba provést několik průzkumů a měření:

Geodetické zaměření pozemku je krok potřebný téměř ve 100 % případů. Geodet zaměří pozemek půdorysně a výškově. Zjištěný stav porovná s katastrem nemovitostí a upozorní vás, zda např. soused nezasahuje svou stavbou na váš pozemek a naopak (to hrozí zejména ve starší zástavbě). Výškové zaměření umožní při návrhu domu zvolit co nejefektivnější umístění tak, aby se minimalizovaly terénní úpravy. U svažitějších pozemků je vhodné provést geodetické zaměření ještě před fází studie – na základě naměřených hodnot terénní nerovnosti využijeme např. pro umístění sklepa nebo do terénu zapuštěné garáže.

Inženýrskogeologický (IG) a hydrogeologický (HG) průzkum slouží pro zjištění informací o vlastnostech podloží. Statik podle IG průzkumu optimálně navrhne základy tak, aby byly dostatečné a přitom nebyly předimenzované (a tudíž drahé). Z HG průzkumu vzejde způsob zpracování dešťových vod. Každý stavebník je totiž povinný likvidovat dešťové vody na vlastním pozemku; jestliže to podloží neumožnuje, je nutné do projektu navrhnout potřebná opatření.

Radonový průzkum je požadován stavebním úřadem pro potřeby získání stavebního povolení / ohlášení stavby. Měřením je stanoven radonový index pozemku a podle zjištěných výsledků jsou v projektové dokumentaci navržena potřebná opatření, která budou objekt před objemovou aktivitou radonu chránit.

Průkaz energetické náročnosti budovy rovněž požaduje stavební úřad před vydáním stavebního povolení / ohlášení stavby. Ze všech průzkumů se provádí jako poslední ve chvíli, kdy už je projektová dokumentace z části hotová a je zřejmý materiál a tloušťka stěn a střechy, materiál a tloušťka tepelné izolace, způsob vytápění objektu atd. Výstupem průzkumu je několikastránkový protokol se štítkem informující o tom, do jaké kategorie energetické náročnosti dům spadá.

Tyto a v některých případech i různé další průzkumy mohou být pro vyprojektování objektu potřeba. Někdy je požaduje stavební úřad nebo některý z dotčených orgánů, jindy slouží především pro potřeby stavebníka – aby podle nich mohl být dům navržen optimálně, ekonomicky a efektivně. Vyhotovení všech zmíněných průzkumů obvykle trvá 1 – 2 měsíce.

Dokumentace pro územní rozhodnutí bývá v případě jednoduchých objektů (rodinných domů) spojena s dokumentací pro stavební povolení. U složitějších staveb probíhá územní řízení zvlášť a musí se proto zpracovat právě tato dokumentace.

Územní rozhodnutí slouží především pro umístění stavby. V dokumentaci musí dokázat, že na pozemku je možné / povolené / vhodné stavbu postavit, je možné k ní vystavět příjezdovou cestu, je možné stavbu napojit na technickou infrastrukturu, a také že okolní podmínky umožní komfortní užívání stavby (např. blízká dálnice může mít negativní dopad na stavbu a musí být zvolena příslušná opatření) a že stavbou nebude negativně ovlivněno okolí (z hlediska estetiky, zastínění okolních staveb atd). Projektová dokumentace proto v základu definuje, jak bude stavba vypadat, kolik bude mít podlaží, kde na pozemku bude umístěná, na jakou technickou infrastrukturu bude napojená, jak bude řešeno vytápění a zpracování dešťových vod atd. K projektové dokumentaci se vyjádří úřadem určené dotčené orgány státní správy (hygiena, hasiči, ...) a správci dopravní a technické infrastruktury (vodárny, plynárny atd). Kladné vyjádření dotčených orgánů znamená, že z hlediska jejich zájmů stavba splňuje potřebné podmínky. Následně lze stavební úřad požádat o vydání územního rozhodnutí o umístění stavby.

Doba zpracování dokumentace záleží na komplikovanosti stavby a podmínek, do jakých se umisťuje. U rodinného domu je to 1 – 2 měsíce. Další 1 – 2 měsíce ale trvá, než se k projektu vyjádří dotčené orgány a další 2 – 3 měsíce, než stavební úřad územní rozhodnutí vydá.

Dokumentace pro stavební povolení obvykle vychází z dokumentace pro územní rozhodnutí, pouze v případě jednoduchých staveb (rodinných domů) se zpracovává dohromady. Slouží pro získání stavebního povolení nebo ohlášení stavby (stavební zákon definuje, pro jaké typy staveb je dostačující ohlášení stavby a kdy už musí být vydáno stavební povolení.

V dokumentaci pro stavební povolení je stavba podrobně popsána a nakreslena. Výkresy zobrazují půdorysy jednotlivých podlaží, pohledy a řezy; technické zprávy popisují, z jakých materiálů je která konstrukce zhotovena a jaké postupy musí být při stavbě dodrženy. Na dokumentaci se kromě našeho hlavního projektanta podílejí i jednotlivé profese , se kterými dlouhodobě spolupracujeme (projektant elektroinstalací navrhne elektrorozvody, projektant zdravotně-technických instalací vyřeší zásobování vodou a odvod splaškových vod, statik navrhne základy a všechny svislé a vodorovné nosné konstrukce, projektant vytápění zvolí vhodný způsob vytápění objektu). Výsledkem je dokumentace složená z výstupů jednotlivých specialistů, které náš hlavní projektant řídí, koordinuje a úkoluje dle požadavků stavebníka (= investora).

Dokumentace odpovídá požadavkům vyhlášky o dokumentaci staveb a slouží pro získání stavebního povolení. U jednoduchých staveb se někdy investor pustí do výstavby jen na základě této dokumentace, primárně ale pro výstavbu určená není. Pro účely výstavby se zhotovuje dokumentace pro provedení stavby (pro menší objekty je vhodné ji zhotovit, pro rozsáhlejší stavby je to nezbytné). K hotové dokumentaci se vyjádří úřadem určené dotčené orgány státní správy (hygiena, hasiči, ...) a správci dopravní a technické infrastruktury (vodárny, plynárny atd). Kladné vyjádření dotčených orgánů znamená, že z hlediska jejich zájmů stavba splňuje potřebné podmínky. Následně lze stavební úřad požádat o vydání stavebního povolení.

Doba zpracování dokumentace záleží na komplikovanosti stavby. U rodinného domu je to 2 – 3 měsíce. Další 1 – 2 měsíce ale trvá, než se k projektu vyjádří dotčené orgány a další 2 – 3 měsíce, než stavební úřad stavební povolení vydá. Pak už zahájení stavby nic nebrání!

Pod pojmem inženýring si zjednodušeně můžeme představit vyřízení projektu na úřadech a získání potřebného povolení (územního rozhodnutí, stavebního povolení).

Projektanti atelieru Grulich architekti s.r.o. navrhují stavbu s vědomím, že se k ní budou vyjadřovat jednotlivé dotčené orgány státní správy (hygiena, hasiči...) a správci dopravní a technické infrastruktury (vodárny, plynárny atd). Každý dotčený orgán v projektu zajímá něco jiného – hygiena řeší oslunění a větrání, odbor životního prostředí se zajímá o zpracování dešťových vod, policie o parkování, vodárny o způsob napojení na vodovod a kanalizaci. Vše je třeba v dokumentaci zakreslit a následně ji dotčeným orgánům doručit k vyjádření. V dalším kroku naši projektanti s dotčenými orgány aktivně komunikují, případně jim dodávají upřesňující informace a podklady. Do 30 dní by od nich mělo přijít vyjádření, zda dokumentace splňuje příslušené vyhlášky a normy. Teprve po získání všech vyjádření můžeme připravit dokumentaci a dalších přílohy k odevzdání na stavební úřad a požádat o vydání potřebného povolení. Nicméně i v průběhu územního / stavebního řízení jsme se stavebním úřadem v kontaktu a dodáváme mu doplňující podklady potřebné pro rozhodnutí (které je mimochodem úřadem zpoplatněno, což mnohé stavebníky může překvapit). Pokud jde vše hladce a bez problémů, může být rozhodnutí úřadu vydáno do 3 – 4 měsíců od zahájení inženýringu.

Dokumentace pro provedení stavby bývá někdy zaměňována za dokumentaci pro stavební povolení (DSP). Ve skutečnosti na ní navazuje a je oproti ní mnohem podrobnější. Zatímco DSP slouží pouze pro vydání stavebního povolení, podle dokumentace pro provedení stavby bude stavba domu skutečně probíhat. V čem je tedy hlavní rozdíl?

Dokumentace pro provedení stavby podrobně popisuje jednotlivé materiály, které jsou na stavbě použity (zatímco DSP definuje jen hlavní materiály omítky, tepelné izolace a zdiva, dokumentace pro provedení stavby popisuje i jednotlivé prvky mezi nimi - hydroizolaci, parozábranu, způsob kotvení atd). Jsou v ní nakreslené všechny atypické detaily tak, aby je na stavbě uměli provést, aby dobře vypadaly a především dobře fungovaly. Součástí dokumentace je většinou výkaz výměr, ve kterém každá profese popíše, jaké prvky a v jakém množství budou na stavbě použity.

Je zřejmé, že dokumentace v této podobě obsahuje veškeré podrobnosti. Pokud bude použita pro obeslání zhotovitelských firem a získání cenových nabídek na zhotovení stavby, měly by se ceny velmi blížit realitě. Oproti tomu dokumentace pro stavební povolení takové podrobnosti zdaleka neobsahuje (a ani obsahovat nemá). Pokud se tedy investor rozhodne realizovat stavbu podle dokumentace pro stavební povolení a obešle zhotovitelské firmy, jejich nabídka bude realitě zřejmě velmi vzdálena a během realizace se vyskytne množství „nečekaných“ víceprací.
Doba rozpracování DSP do podrobnosti dokumentace pro provedení stavby záleží na složitosti objektu. Obvykle se pohybuje v rozmezí 1 – 2 měsíců, může nicméně vznikat už v mezičase, kdy probíhá stavební řízení.

Ve chvíli, kdy je hotová dokumentace pro provedení stavby a čekáme na získání stavebního povolení, nastává čas pro přípravu realizace. Se stavebníkem budeme vybírat nejvhodnější firmu, které může stavbu svěřit.

Pro zodpovědný výběr stavební firmy je nezbytné mít položkový rozpočet (obvykle bývá součástí dokumentace pro provedení stavby). Následně vybereme několik stavebních firem v okolí plánované výstavby. Bude-li investor souhlasit s tím, že vypadají solidně, mají kvalitní reference a dobrou pověst, zašleme jim projektovou dokumentaci a slepý výkaz výměr a stavební firmy doplní k jednotlivým položkám částky, za které stavbu provedou. Po obdržení cenových nabídek vybereme spolu s investorem tu nejvhodnější. Důležitým kritériem je nejen dobrá cena, ale i pozitivní dojem ze vzájemné komunikace (ze zkušenosti můžeme říct, že již první dojem z komunikace s novou stavební firmou je důležitý a průběh stavby se nejspíš ponese ve stejném duchu, v jakém první kontakt proběhl... a bude-li stavebník s realizační firmou komunikovat během výstavby několik měsíců, rozhodně stojí za to vybrat zhotovitele, se kterým bude "na stejné vlně"). Výsledkem výběrového řízení je závazná objednávka stavebních prací a smluvní uzavření spolupráce mezi stavebníkem a stavební firmou. Celý proces výběru firmy obvykle trvá 1 – 2 měsíce.

Při autorském dozoru dohlížíme na to, aby stavba probíhala podle projektové dokumentace a aby výsledkem bylo přesně to, co si stavebník objednal. U menších realizací, jako je návrh interiéru nebo rekonstrukce bytu, obvykle zároveň suplujeme i technický dozor. U větších staveb se už kompetence rozdělují, aby se každý podrobně věnoval pouze své problematice.

Může se zdát, že např. při rekonstrukci bytu není dozor nutný a vše zvládne klient sám. Nepochybujeme o tom, že ano – otázkou ale zůstává, zda na to má čas a trpělivost. Na stavbě se kromě stavební firmy vystřídá mnoho dalších profesí (instalatér, elektrikář, obkladač, malíř, podlahář, truhlář atd). Jednotliví řemeslníci musí přijít v tom správném pořadí po sobě a zároveň nesmí poškodit práci toho předchozího. Na stavbě se navíc objevují v průběhu celého pracovního dne, což může být pro mnoho klientů z důvodu pracovních povinností nepřekonatelná překážka. Všechny tyto komplikace si rádi vezmeme na starost. Zajistíme, aby stavba probíhala podle odsouhlaseného návrhu a budeme hlídat dodržování termínů a cen.

Profesionální nafocení nemovitosti bývá krásnou závěrečnou tečkou za celým stavebním maratonem. Obzvlášť u staveb, kde jsme byli přítomni od počáteční studie přes všechny fáze projektu až po výstavbu, je to pro nás srdcová záležitost. Stavbu nafotíme při ideálním počasí a vhodné denní době ze všech úhlů, z jakých jí to nejvíce sluší. Zaměříme se nejen na celek, ale i na jednotlivé detaily, protože z nich bývá nejlépe patrná dobře odvedená práce. Následně fotografie upravíme v grafických programech a pak už nic nebrání prezentaci – ať už se chce klient svým krásným novým domem nebo interiérem pochlubit kolegům v práci, nebo mají fotografie sloužit při prodeji / pronájmu nemovitosti.